Emprunteur pour un VEFA

Comment finance-t-on un bien en VEFA ?

vente sur plans

Vous vous posez des questions sur les modalités de financement d’un logement en VEFA ?  Nous allons tenter de répondre à vos question. Tout d’abord, qu’est-ce que la  VEFA ?

La VEFA ( Vente en Etat Future d’Achèvement ), c’est la vente d’un logement dont la construction n’a pas démarré et qui  se commercialise en présentant les plans et détails techniques du logement. Ce sont donc les promoteurs immobiliers qui commercialisent ce genre de produit immobilier à l’attention des particuliers comme des entreprises.

Pourquoi acheter en VEFA ?

Tout d’abord sachez qu’acheter un bien en VEFA présente certains avantages par rapport à de l’achat dans de l’ancien.

Il s’agira d’un logement neuf et donc forcément aux normes actuelles ( sécurité, énergie, thermo-isolation …etc ). Cela implique que vous pourrez vous passer de travaux de rénovation et d’isolation.

Du côté purement financier, sachez qu’avec un logement en VEFA, les frais de notaires sont environ 2 fois mois chers que pour de l’ancien.

Il existe aussi une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années qui suivent la livraison du logement.

Enfin, dans le cas d’un investissement locatif, il existe également une réduction d’impôt pour ce type de bien.

Le contrat de réservation

 

La vente en l’état future d’achèvement est tout d’abord abordée par un contrat de réservation.  Tous les détails concernant le logement sont présentés dans ce contrat, dont le prix. Cependant, le prix peut être présenté de différentes façon.

Il peut être définitif, ce qui implique qu’il ne changera pas pour toute la suite du processus, mais c’est rarement le cas.

Il peut être dit « prévisionnel » et à ce moment peut être sujet à variations à la hausse par la suite. Dans ce cas là il vous est possible d’annuler la commande.

Il peut être dit  » révisable » auquel cas le prix ne peut varier de plus que 70% de l’indice BT01 .

A la signature du contrat de réservation, vous devrez verser un dépôt de garantie de l’ordre de 5% du montant du bien.

Comme pour une promesse de vente classique, vous disposez d’un droit de rétractation après signature, valable sur une période de temps limitée.  Le délai est de 7 jours, durant lesquels vous pouvez vous rétracter du projet sans donner de justifications, et récupérer votre dépôt de garantie. Passé ce délai, il vous est encore possible d’annuler la commande sous certaines conditions. Ces conditions sont appelées conditions suspensives, elles sont les mêmes que pour une promesse de vente classique. Elles prévoient la possibilité d’annuler la commande si vous ne parvenez pas à obtenir un crédit immobilier pour votre projet par exemple. Les conditions suspensives pour un projet en VEFA sont cependant plus nombreuses que pour un projet de vente de bien immobilier classique. Les caractéristiques du logement présentées dans le contrat de réservation sont engageantes pour le promoteur qui se doit de les respecter sous peine de tomber dans les conditions suspensives.

Comment se passe le paiement ?

Le financement d’un tel projet est complexe. Qu’il s’agisse d’un paiement en direct ou via un crédit immobilier, les fonds seront versés suivant l’avancée du projet. Si vous financez votre projet via un crédit immobilier, il peut être extrêmement avantageux de s’aider d’un courtier en crédit immobilier. Celui-ci, expert en financement immobilier saura vous guider dans toutes les étapes,  vous conseiller sur les démarches à suivre et vous obtenir de meilleures conditions de financement négociées.

Les fonds sont donc de manière générale versés selon le planning suivant :

  • 5% à la signature du contrat de réservation ( le dépôt de garantie )
  • 10% lorsque le chantier est installé, ouvert et démarre.
  • 10% lorsque le chantier a terminé l’étape des fondations du logement.
  • 15% lorsque le chantier a fini de compléter les murs.
  • 20% lors que l’étape de la mise hors d’eau est complétée
  • 15% lorsque le chantier a terminé les cloisons et que la mise hors d’air est faite.
  • 20% lorsque le chantier a terminé les travaux suivants : plomberie, menuiserie, équipements et les dispositions pour le chauffage.
  • Enfin : 5% à la remise des clés.

Bien-sûr s’il s’agit d’un crédit immobilier, ces fonds seront débloqués progressivement par la banque.

Différé et intérêts du prêt 

 

Dans le cadre d’un financement via un crédit immobilier, quand et comment se passe le remboursement du capital et des intérêts ?

Le remboursement du capital ne commence que lorsque le bien est livré. On parle d’amortissement qui ne commence qu’à la livraison. Généralement la livraison d’un bien en VEFA est faite entre 16 et 24 mois après le premier jour des travaux pour un immeuble ( si vous achetez un des appartements de l’immeuble en construction par exemple ) et entre 6 et 12 mois pour la construction d’une maison.

Mais alors que se passe-t-il entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien ?

La configuration de base est le paiement de l’assurance du prêt ainsi que des intérêts dits « intercalaires  » qui sont calculés par rapport aux sommes débloquées par la banque et sont donc croissants jusqu’à la livraison.

Le taux appliqué aux intérêts intercalaires est celui du crédit immobilier négocié.

Bien entendu, les conditions financières peuvent être négociées également, de même que le différé de paiement des intérêts intercalaires. On peut par exemple négocier de ne commencer à payer le capital et les intérêt qu’à partir de la livraison. En revanche sachez que cette option augmentera le coût total du crédit.

Si vous présentez un apport pour ce projet, il réduira d’autant les frais intercalaires qui débuteront plus tard.

Dans tous les cas de figure sachez que s’accompagner d’un courtier en crédit immobilier pourra s’avérer extrêmement avantageux pour négocier des conditions confortable pour votre situation.

Finalisation 

 

A la remise des clés, le bien livré doit être passé en revue complète afin de déterminer d’éventuelles anomalies ou dysfonctionnements. Toute anomalie ou dysfonctionnement doit être réparé par le promoteur dans les 30 jours qui suivent la livraison.

La date de livraison n’est jamais contractuelle mais estimative. Ceci est due au fait que de nombreux facteurs indépendants de la volonté du promoteur peuvent influencer les délais d’avancée des travaux du chantier. Il existe cependant des limites de temps qui imposeront des pénalités au promoteur si elles sont dépassées.

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